政府が支える住宅市場 - 【米国発】大家は見た！驚愕のアメリカンライフ
政府が支える住宅市場
先週、投資家クラブ主催のＦＨＡローンに関するセミナーに出席。
講師は、住宅金融専門会社のローン担当者。
過去に、ＦＨＡローンについては、何度か書いたが、その後、
2009〜2010年、融資された住宅ローンの63％がＦＨＡローン。
2011年、ＦＨＡローンを使った住宅購入者の73％が初購入者。
今年は、これが77％に上昇予定。
頭金の用意できない初購入者には、ＦＨＡしかない。
（元軍人はＶＡ、田舎・準郊外の人は農務省のローンを使うだろうが。
共に頭金不要。借主のデイルも、農務省のローンで自宅建設中。）
サブプライムの再来と言われ、ＦＨＡも保証料を上げるなどの対処をしたものの、
・3.5％の頭金＋決済諸費は、家族、雇用主、非営利団体からの贈与でもＯＫ。
（頭金を上げようという動きがあったが、猛反対に。）
上部降伏ミューチュアル·ファンド
・対所得負債率が最高55％ ← これすごい！！！
毎月の各種ローンの返済額が所得の半分以上になってもいいのだから。
（一般のローンだと30％くらい。）
・必要なクレジットスコアは600。← ３年前よりはマシ
（但し、これは各融資元が、それぞれの規定を設けているので、
実際には、600ではむずかしいと思う。
この間、ウォールストリート紙にも、平均701と載っていたし。）
・クレジットカードや自動車ローンの返済履歴がなければ、
家賃、光熱費、保険料、医療費などの支払履歴（過去12ヶ月）も使える。
・連帯債務者は同居していなくてもＯＫ。
（一緒に住んでいない家族親戚でもいいわけ。）
「大家は、連帯債務者になれないの？」と聞いた人がいた。
・自己破産後 ← 元借主の例があるので、興味があった。
トップオートファイナンス会社
Ch7の場合、24ヶ月後。
Ch13の場合、自己破産法廷の承認があり、債務整理後、
法廷が定めた毎月の返済額を12ヶ月返済していること。
↑元借主は、１年くらいは、ちゃんと返済したのだろうか。
・賠償判決や税金滞納による抵当権付与があると融資は降りないが、
回収業者に回った借金があっても、スコアさえクリアしていればＯＫ。
（古いのはスコアには響かない。）
それどころか、回収に回されのが２年以上前であれば、
考慮されないので、そのまま放っておいた方がいいと。
ヘタに返済しようとすると、蒸し返され、スコアが下がるのだと。
↑これは、まさに、元借主がやったこと！
４年前の借金を半分、返してしまった。
クレジットをきれいにしようと思ったのが、反対に傷つけることに。
どのような種類のアカウントは、 IRSの課税ができます
（そのおかげで、借金が一部、回収できたが。）
セミナーの頭で、
「皆さん、どれくらいの賃貸物件をお持ちなんですか」
という質問があり、
「すでに住宅ローンを10本以上、抱えている人は、
今のところ、オプションはありません」
やっぱり... orz...
ＦＨＡ以外も、住宅ローンのほとんどがＧＳＥの買い取りなので、
ＧＳＥの基準の４本以上（自宅込み）は、限りなく難しい。
８年の完璧な返済履歴とクレジットスコア、資産があっても、
借入金比率が50％で、確実な担保があっても、政府はお金を貸してくれない...
融資基準、間違ってる...
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